В последние годы в России наблюдается значительный рост популярности закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ), особенно тех, что связаны с недвижимостью. Как сообщает Центробанк России, интерес к этим фондам особенно велик среди так называемых ультрахайнетов — лиц с чрезвычайно высоким уровнем капитала. По данным регулятора, общая сумма инвестиций в закрытые фонды достигла рекордной отметки в 13 триллионов рублей, что почти вдвое больше по сравнению с концом 2022 года.

Центробанк отмечает, что одной из ключевых причин, подстегнувших интерес к ЗПИФ, стали санкции, введенные против России в последние годы. Эти санкции создали новую экономическую среду, в которой крупные инвесторы начали активно искать альтернативные и более надежные способы размещения капитала, а закрытые фонды инвестиций в недвижимость оказались востребованным инструментом.

В настоящее время закрытые паевые фонды можно разделить на массовые, в которых участвует более ста пайщиков, и индивидуальные или корпоративные, количество участников в которых не превышает сотню. Последняя категория значительно превзошла массовые фонды по объему средств. Совокупная стоимость чистых активов (СЧА) индивидуальных и корпоративных ЗПИФ выросла на 95% и достигла 12,8 триллионов рублей, что почти в два раза больше по сравнению с 6,6 триллионами в конце 2022 года.

Рынок массовых ЗПИФ, хотя и занимает меньшее место по объему активов, также показывает существенный рост. Так, количество фондов этой категории с конца 2022 года увеличилось с 41 до 73, что составляет прирост на 78%. Стоимость их активов также возросла на 63% и достигла 488 миллиардов рублей. Около 60% таких фондов открыты для неквалифицированных инвесторов — тех, кто не имеет специального образования или достаточного опыта для инвестирования. Число пайщиков массовых фондов также показало значительный прирост: их количество выросло на 138%, с 122 тысяч в конце 2022 года до 289 тысяч к середине 2024 года.

Основные особенности и структура ЗПИФов
Индивидуальные и корпоративные ЗПИФы, несмотря на меньшую численность пайщиков, обладают значительными активами. Средний счёт одного пайщика в этих фондах превышает 2,7 миллиарда рублей. Число участников таких фондов выросло с 4 тысяч до 4,8 тысяч, что представляет прирост на 19%. Такие фонды привлекают внимание крупного капитала благодаря выгодным налоговым условиям и возможности инвестировать в различные виды активов.

Закрытые паевые фонды часто выбирают стратегию вложений в недвижимость, включая имущественные права и права аренды. В массовых ЗПИФах около половины фондов направлены именно на такие инвестиции, а в индивидуальных и корпоративных — около четверти. При этом инвесторы получают возможность не только вкладывать средства в недвижимость, но и участвовать в других активах, включая драгоценные металлы, ценные бумаги, деривативы, а также художественные ценности.

ЗПИФы для квалифицированных инвесторов (квалинвесторов) — это более гибкая форма инвестирования, которая позволяет пайщикам получать дополнительные преимущества и использовать различные инвестиционные инструменты. Данные фонды могут не раскрывать информацию о своих участниках и сделках, что позволяет скрыть чувствительную информацию. Это делает такие фонды привлекательными для тех, кто ценит конфиденциальность. Также квалинвесторы могут использовать заемные средства в фонде, что позволяет расширить инвестиционные возможности.

Налоговые льготы и специфика налогообложения ЗПИФов
Значимым фактором привлекательности ЗПИФов являются выгодные налоговые условия. Доходы, полученные в рамках фонда, не облагаются налогом на прибыль, что создает дополнительное преимущество для реинвестирования. Другими словами, прибыль, полученная от продажи имущества или сдачи его в аренду, может быть полностью направлена на дальнейшие инвестиции без необходимости уплаты налогов. Такой подход повышает доходность вложений и увеличивает долгосрочные перспективы инвесторов.

С другой стороны, операции с недвижимостью и другими активами облагаются налогом на добавленную стоимость (НДС). При этом, если недвижимость приобретается фондом, то НДС может быть возмещен из бюджета. В то же время при продаже имущества этот налог подлежит уплате. Для уплаты налогов на имущество и земельный налог фонды также используют средства, принадлежащие ЗПИФу. Фонды платят пониженную ставку земельного налога для участков, предназначенных под жилищное строительство, что также является плюсом для инвесторов, заинтересованных в жилой недвижимости.

С 1 января 2025 года в России планируются изменения в налоговом законодательстве, которые повлияют на инвестиции через ЗПИФы. В частности, налог на прибыль для организаций вырастет с 20% до 25%, что косвенно затронет и фонды, если они выплачивают дивиденды акционерам. Изменения также касаются налога на доходы с дивидендов: ставка останется на уровне 13% и 15%, но порог для применения ставки 15% снизится с 5 до 2,4 миллиона рублей в год. Эксперты прогнозируют, что крупные акционеры постараются выплатить больше дивидендов до конца 2024 года, чтобы избежать повышенной налоговой нагрузки в будущем.

Новые перспективы: возможности ЗПИФов в будущем
В условиях санкционного давления закрытые фонды стали своеобразным финансовым убежищем для крупных капиталов, которые ищут стабильные и защищенные от внешних влияний способы инвестирования. Структура ЗПИФов позволяет участникам диверсифицировать активы, снижая риски потерь в случае изменения рыночных условий. Благодаря налоговым льготам ЗПИФы также подходят для долгосрочных стратегий, что делает их привлекательными для ультрахайнетов, которые предпочитают стабильные и предсказуемые источники дохода.

Перспективы развития инвестиционного рынка недвижимости в России
Инвестиции в недвижимость остаются важным элементом российского фондового рынка, и будущее этого сектора зависит от множества факторов. В условиях сложной экономической ситуации внутри страны и на международной арене важным фактором будет поддержка государства и создание благоприятных условий для развития фондов. Введение дополнительных налоговых льгот и упрощение регулирования для закрытых фондов могут стать теми мерами, которые позволят сохранить положительную динамику в ближайшие годы.

Потребность в новом жилье в России остается высокой, особенно в крупных городах, что может способствовать росту вложений в недвижимость. Развитие жилищного сектора, строительство новых объектов коммерческой недвижимости, а также постепенное увеличение числа туристов также могут способствовать росту инвестиционного рынка.

С учетом этих факторов ЗПИФы и в дальнейшем могут оставаться одним из наиболее выгодных инструментов для вложений в недвижимость, а также в другие активы, что сделает их важной частью инвестиционного портфеля крупных игроков рынка.